Im Fokus: Der Immobilienmarkt

Aufgrund des seit Ende 2008 vorherrschenden Tiefzinsumfelds sind Hypothekarkredite so günstig wie noch nie. Doch dies kann unerwartete Folgen haben: Die extrem tiefen Hypothekarzinsen können die Nachfrage nach Wohneigentum allzu stark anheizen – der Immobilienmarkt boomt. Solche Entwicklungen sind mit Risiken verbunden. Deshalb ist es wichtig, dass die Behörden vorsorglich Gegensteuer geben.

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Wenn Immobilienpreise stetig steigen


Die tiefen Zinsen ermöglichen vielen Menschen, ein Haus zu kaufen. Die Nachfrage steigt, die Immobilienpreise auch und die Hypothekarverschuldung ebenso – ist das gesund?
Immobilien blase

Die historisch tiefen Zinsen machen einen Hauskauf zurzeit äusserst attraktiv. Warum? Tiefe Zinsen bedeuten, dass die Menschen Kredite – also auch Hypothekarkredite – zu sehr tiefen Zinsen aufnehmen können. Wohneigentum wird im Vergleich zur Miete attraktiver. In einem solchen Tiefzinsumfeld können sich mehr Haushalte Immobilien leisten als bei höheren Zinsen. Auch gestiegene Einkommen, der Wunsch nach grösseren Wohnflächen, das Bevölkerungswachstum oder zu optimistische Erwartungen betreffend Immobilienwert können dazu beitragen, dass die Nachfrage nach Immobilien steigt. Für die stark gestiegene Nachfrage steht jedoch nicht sofort ein höheres Angebot zur Verfügung, die Immobilienpreise steigen.

Gerechtfertigt oder nicht?

Ob steigende Preise auf dem Immobilienmarkt durch Fundamentalfaktoren – zum Beispiel das Einkommens- oder Bevölkerungswachstum – gerechtfertigt sind oder nicht, ist nicht einfach zu beurteilen. Wenn die Immobilienpreise weit höher steigen, als durch Fundamentalfaktoren gerechtfertigt, wird eine solche Entwicklung häufig eine Preisblase genannt.

Warum sind Preisblasen gefährlich?

Erfahrungen in der Schweiz und im Ausland zeigen: Wenn sich auf dem Immobilienmarkt eine Blase bildet und diese irgendwann wieder platzt, ist meist eine längere Krise die Folge. Denn vom Platzen einer Blase sind sowohl Banken als auch Haushalte und die Wirtschaft insgesamt betroffen.

Nationalbank sieht Ungleichgewichte


In der Schweiz sind die Immobilienpreise und die Hypothekarkredite seit einigen Jahren stark gewachsen – um ein Vielfaches mehr als die jährliche Wirtschaftsleistung (BIP). Die Nationalbank spricht zwar nicht von einer Blase, sondern vielmehr von Ungleichgewichten auf diesen Märkten. Da sie gemäss Gesetz auch einen Beitrag zur Stabilität des Finanzsystems zu leisten hat, setzt sie sich dafür ein, dass vorsorgliche Massnahmen ergriffen werden. Diese sollen helfen, dem Aufbau von Ungleichgewichten entgegenzuwirken. Oder zumindest dafür sorgen, dass die Widerstandsfähigkeit des Bankensektors gestärkt wird, sodass eine allfällige Korrektur der Ungleichgewichte möglichst wenig Schaden verursacht.

Warum wird die Nationalbank aktiv?


Die Nationalbank hat einen Beitrag zur Stabilität des Finanzsystems zu leisten, so steht es im Gesetz. Wenn das Bankensystem zu hohe Risiken eingeht, weist die Nationalbank deshalb darauf hin und gibt frühzeitig Handlungsempfehlungen ab – über verschiedene Kommunikationskanäle, wie zum Beispiel den Bericht zur Finanzstabilität. Ausser der Kommunikation verfügt die Nationalbank in diesem Bereich aber über keine Instrumente, die sie in eigener Regie anwenden kann. Vielmehr koordiniert sie sich mit den Bundesbehörden. Beim antizyklischen Kapitalpuffer zum Beispiel kann die Nationalbank dem Bundesrat einen Antrag auf Aktivierung, Anpassung oder Deaktivierung stellen.

Ungleichgewichte: Ein Risiko für die einzelnen Banken...


Banken spielen für den Immobilienmarkt eine grosse Rolle, denn sie vergeben Hypotheken. Dabei müssen sie abschätzen, wie sich der Wert der Immobilie über die nächsten Jahre entwickeln wird und ob der Kunde Zins- und Amortisationszahlungen leisten kann. Diese Risikoabschätzung ist mit grossen Unsicherheiten verbunden. In den vergangenen Jahren wurden die Risiken möglicherweise unterschätzt und Hypotheken an Haushalte vergeben, die bei einem Anstieg der Zinssätze Mühe haben könnten, ihre Zahlungen zu leisten. Besonders gefährlich wird es, wenn gleichzeitig mit einer Zinserhöhung die Immobilienpreise sinken. Wenn der Schuldner nicht mehr zahlungsfähig ist und sein Haus einen geringeren Wert hat als die Hypothek, führt dies zu Verlusten für die Bank.

... sowie für das Bankensystem und die Wirtschaft


Der Hypothekar- und Immobilienmarkt ist auch für das ganze Bankensystem sowie für die Schweizer Wirtschaft von Bedeutung. Denn zum einen sind viele Banken auf dem Hypothekarmarkt aktiv und wären möglicherweise von Problemen betroffen, die auf dem Hypothekar- und Immobilienmarkt auftreten. Zum anderen ist die gesamtschweizerische Verschuldung – gemessen am Verhältnis der Hypotheken zum BIP – im historischen Vergleich sehr hoch. Zudem macht das Immobilienvermögen bei vielen Hausbesitzern einen grossen Teil ihres Vermögens aus. Sollten die Zinsen nun steigen und der Immobilienmarkt sich stark abschwächen, wären daher nicht nur einzelne Banken betroffen, sondern das Bankensystem, die Haushalte und die gesamte Schweizer Wirtschaft.

Schmerzhafte Erfahrungen


Die Angst vor Übertreibungen kommt nicht von ungefähr: Anfang der 1990er-Jahre erlebte die Schweiz eine schwere Krise am Immobilienmarkt, mit langwierigen und schwerwiegenden Konsequenzen für die Gesamtwirtschaft.
Spar und Leikasse Thun
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Der Börsencrash von 1987 veranlasste die Zentralbanken weltweit, eine expansive Geldpolitik zu betreiben und das Zinsniveau tief zu halten. In der Schweiz trug dies dazu bei, dass die Häuserpreise gegen Ende der 1980er-Jahre ungewöhnlich stark anstiegen. Doch die Vorzeichen veränderten sich. Wegen drohender Inflation musste die Schweizerische Nationalbank Anfang der 1990er-Jahre die Zinsen recht stark erhöhen. Die Hypothekarzinsen stiegen, und gleichzeitig schwächte sich die Konjunktur ab. Immobilien verloren innert kurzer Zeit an Wert.

Langwierige und schwerwiegende Konsequenzen

Viele Hausbesitzer und Unternehmen kamen dadurch in Schwierigkeiten. Sie mussten auf einmal nicht nur höhere Hypothekarzinsen bezahlen, sondern teilweise bei der Bank auch Kapital nachschiessen, denn ihr Haus, das für die Bank als Sicherheit gilt, war nun auf dem Markt weniger wert. Die Folge: Die Nachfrage nach Immobilien nahm ab, und die Preise fielen weiter. Unter dem massiven Wertverlust der Immobilien litten auch die Banken. Von 1991 bis 1996 mussten sie fast 10% ihres Kreditvolumens oder rund 40 Mrd. Franken abschreiben, so die Bilanz gemäss Jahresbericht der Eidgenössischen Bankenkommission von 1997. Die Konsequenzen der Immobilienkrise waren langwierig und schwerwiegend: Es folgte ein Jahrzehnt, in dem die Schweizer Wirtschaft nur unterdurchschnittlich wuchs.

Zinserhöhung nicht immer möglich – was dann?


Höhere geldpolitische Zinsen könnten zur Entspannung am Hypothekar- und Immobilienmarkt beitragen. Eine Erhöhung dieser Zinsen würde dazu führen, dass auch Banken von ihren Kunden einen höheren Zins für Kredite verlangen. Das Resultat: Die Nachfrage nach Hypotheken würde gedämpft und die Finanzierung von Immobilienkäufen schwieriger. Doch eine Zinserhöhung ist manchmal aus geldpolitischen Gründen nicht möglich. In Zeiten eines deutlich überbewerteten Frankens würden höhere Zinsen zu einer weiteren Aufwertung unserer Währung führen, was einen negativen Effekt auf die Entwicklung der Preisstabilität und der Wirtschaft hätte. Die Ungleichgewichte auf dem Hypothekar- und Immobilienmarkt müssen also mit anderen Mitteln bekämpft werden.

Ein anderes Mittel: Der antizyklische Kapitalpuffer


Zurzeit ist in der Schweiz ein sektorieller antizyklischer Kapitalpuffer aktiviert. Banken müssen mehr Eigenmittel auf einem Grossteil ihrer Hypotheken halten. Damit wird ihr Kapitalpolster gestärkt und einem übermässigen Kreditwachstum entgegengewirkt.
Der antizyklische Kapitalpuffer
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Seit 2012 steht der antizyklische Kapitalpuffer in der Schweiz zur Verfügung. Auf Antrag der Nationalbank kann er vom Bundesrat aktiviert, angepasst oder deaktiviert werden. Das Prinzip des zurzeit aktivierten sektoriellen antizyklischen Kapitalpuffers (AZP) ist einfach: Bei einer Aktivierung werden die Banken verpflichtet, für jeden Hypothekarkredit für Wohnliegenschaften mehr Eigenmittel zu halten. Damit stärken sie erstens ihr Kapitalpolster und sind für den Krisenfall besser gerüstet. Zweitens kann der AZP einem übermässigen Kreditwachstum entgegenwirken, da er die Vergabe von Hypothekarkrediten teurer macht und die Möglichkeiten der Kreditvergabe einschränkt.

AZP zurzeit aktiviert

Auf Antrag der Nationalbank hat der Bundesrat den sektoriellen AZP im Februar 2013 erstmals aktiviert. Entsprechend mussten die Banken per Ende September 2013 zusätzliche Eigenmittel in Höhe von 1% der von ihnen vergebenen risikogewichteten Hypotheken für Wohnliegenschaften halten. Im Januar 2014 hat der Bundesrat den sektoriellen AZP auf Antrag der Nationalbank von 1% auf 2% erhöht: Seit Ende Juni 2014 müssen die Banken diese erhöhte Anforderung bezüglich ihrer Eigenmittel einhalten.

Präventiv und temporär

Der AZP ist als ein vorsorgliches Instrument konzipiert. Deshalb soll er frühzeitig, das heisst bevor die Ungleichgewichte ein kritisches Ausmass erreicht haben und vor Ausbruch einer potenziellen Krise, eingesetzt werden. Er wird ferner nur auf Zeit eingesetzt: Wenn keine Ungleichgewichte mehr vorhanden sind, wird er deaktiviert und das zusätzlich aufgebaute Kapitalpolster freigesetzt.

Bundesrat und Banken ergreifen weitere Massnahmen


Zusätzlich zu den AZP-Entscheiden hat der Bundesrat die Eigenmittelanforderungen für Hypothekarkredite mit hohem Belehnungsgrad verschärft. Die Banken wiederum haben die sogenannte Selbstregulierung verschiedentlich revidiert und verschärft. So müssen Kreditnehmer nun unter anderem mindestens 10% des Belehnungswertes der Immobilie aus eigenen Mitteln finanzieren, die nicht aus der Pensionskasse stammen. Zudem muss die Hypothekarschuld innert 15 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswertes der Immobilie amortisiert werden. Auch diese Massnahmen bezwecken, die mit den Entwicklungen am Hypothekar- und Immobilienmarkt verbundenen Risiken zu reduzieren.